O mercado imobiliário vem experimentando nos últimos anos uma escalada exponencial como um dos principais ativos financeiros na economia do município. Atraídos pela rentabilidade, sólida liquides e alta demanda, empresários do setor vem investindo pesado na abertura de novos loteamentos. Os números impressionam, testando os limites de uma possível saturação, onde a oferta entre em desequilíbrio com a demanda. Por enquanto, esta equação é percebida pelos investidores como moderada.

Este aumento significativo na ocupação de novas áreas territoriais do perímetro urbano tem impactos diretos em várias outras áreas, muito além da construção civil, mais beneficiada diretamente. A começar pela mobilidade urbana(tráfego de pessoas e veículos); necessidade premente e implícita de um novo Plano diretor; pressão sobre a oferta de água potável. Na contramão desta escalada de empreendimentos privados, persiste há mais de uma década a ausência de políticas públicas por parte do Estado na oferta de moradias para população de baixa renda de São Gotardo, obrigada a conviver com os altos custos do aluguel, e sem condições financeiras para adquirir um dos milhares de lotes ofertados pelos novos loteamentos.

De outro lado, merece destaque as iniciativas do Poder público municipal quanto às exigências impostas por rigoroso arcabouço de normas técnicas e jurídicas para a aprovação de loteamentos no município. Como se trata de investimento privado, todos os custos com infraestrutura são de responsabilidade do empresário ou empresa dona do empreendimento.

Conversamos com a engenheira civil da Secretaria municipal de Desenvolvimento urbano, Júlia Prados Lopes, sobre os trâmites de aprovação de loteamentos. Ela coordena, junto com sua equipe, todas as etapas do processo.

As normas que regulam a aprovação de novos loteamentos

Como informa Júlia Lopes, “A Lei municipal define duas fases para aprovação de um loteamento. A primeira é o estudo técnico. O interessado apresenta o projeto urbanístico, onde é avaliado pela nossa equipe a viabilidade do empreendimento. Aprovado, o projeto dá início à segunda fase, com a apresentação dos projetos complementares de infraestrutura, que se refere a Terraplanagem, Drenagem pluvial, Redes de água, esgoto e energia elétrica. Entre os documentos, cartas de viabilidade tanto da Copasa como da Cemig, além de memorial descritivo, planta final do loteamento, documentação dos proprietários, entre outros. Entregue toda a documentação, damos início à análise dos mesmos. É uma análise mais longa, mais criteriosa. Estando tudo ok, toda a documentação passa para o setor jurídico, que analisa se estão em conformidade com as legislações federal, estadual e municipal. Não havendo impedimento de ordem legal ou de viabilidade técnica é publicado um decreto de aprovação.

A partir desse decreto, é assinado um termo de acordo entre a Prefeitura e o dono do loteamento com as garantias de que o projeto será executado em sua íntegra. Nesse termo de garantias, uma determinada quantidade de lotes é hipotecada, colocada sob caução. Se não forem executadas as obras de infraestrutura no prazo que a legislação estipula, a Prefeitura faz um levantamento dos lotes caucionados, que irão a leilão para venda. Os recursos arrecadados serão utilizados para cobrir as despesas para finalizar as obras de infraestrutura. Quando isso ocorre, é um processo muito burocrático.”

“Estando toda a documentação aprovada, damos início ao registro final do loteamento. A partir desse registro, fica autorizado a venda dos lotes, ainda que a infraestrutura não esteja concluída, lembrando que o dono do loteamento tem, a partir do decreto de aprovação, dois anos para conclusão das obras. Este prazo, como determina a Lei, pode ser prorrogado por mais dois anos.”

Na entrevista ao Jornal Daqui, Júlia Lopes esclarece sobre procedimentos adotados ao longo do processo de implantação de um novo loteamento. Veja.

Entrevista - Júlia Prados Lopes – Engenheira civil – Secretaria municipal de desenvolvimento urbano

E quando as obras não são finalizadas dentro do prazo?

Quando isso ocorre, o município vai acionar os termos do decreto e levar a leilão os lotes que foram reservados como garantia. Quando isso ocorre, é feito um levantamento dos lotes e realizado o leilão.

Há casos em São Gotardo, onde os termos do acordo não foram cumpridos?

Sim. Temos dois processos em andamento. É um caminho trabalhoso, burocrático e oneroso, tanto para a prefeitura como para o dono loteamento. Ele só tem início depois de esgotado o prazo de quatro anos. Vencido esse prazo, nesses dois casos, a prefeitura assinou termos de acordo para uma solução amigável, que tem prazo de um ano para ser concluído. Se o dono do loteamento não tiver cumprido nesse um ano, então é dado início ao processo de execução dos termos de garantia, aplicando as medidas legais.

Quando o dono do loteamento não cumpre a lei ao não implantar a infraestrutura necessária, a parte mais prejudicada é quem comprou o lote, pois ele fica impedido de construir seu imóvel. Ele confiou na promessa do vendedor, não é verdade?

Isso mesmo. A Prefeitura só autoriza a construção de edificações após a conclusão da infraestrutura. Sem água, luz, esgoto ou pavimentação, não há como construir.

A infraestrutura inclui ainda todas as demarcações de espaço, como ruas, avenidas, passeios...

Quando o empreendedor finaliza todas as obras de infraestrutura conforme o projeto registrado, ele entra com o pedido no município para aprovação final e liberação para os donos dos lotes darem início à construção de suas casas. A partir desse pedido, técnicos vão até o local para verificar se o loteamento está devidamente concluído. Em caso afirmativo, a prefeitura assina o termo de recebimento, e autoriza a construção de imóveis nos lotes. Lembrando que os lotes que foram colocados como garantia, só podem ser vendidos após a assinatura desse termo de recebimento.

Na próxima edição, acompanhe a segunda parte da reportagem com informações complementares sobre a implantação de um loteamento, além da ocupação irregular, onde lotes são comercializados à revelia da Lei.